EIENDOMSADVOKATENE

Avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett - 2013.

Spørsmålet i saken er om selgerne kan gjøres ansvarlig for feil og mangler ved eiendommen, slik at kjøperne har krav på prisavslag og eventuelt også erstatning. Selgerne hadde tegnet eierskifteforsikring i Protector, som dermed også vil hefte for et eventuelt selgeransvar. Påberopte feil er mangelfull eller manglende drenering og fuktsikring samt en del byggetekniske feil.

       Utgangspunktet er at en eiendom har mangel hvis den ikke svarer til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, og det er overtakelsestidspunktet som legges til grunn for mangelsvurderingen, jf avhendingsloven § 3-1. Det framgikk av salgsprospektet at huset var oppført i 1974, at det var av « normalt god standard » og at det var foretatt noen utbedringer og påkostninger.

       I kjøpekontraktens punkt 8 var det inntatt følgende bestemmelse:

       Ved en slik bestemmelse i kontrakten fraskriver selgeren seg ansvaret for skjulte feil og mangler, slik at risikoen overføres til kjøperen. Det legges til grunn at en slik risikooverføring fyller et legitimt behov og at slike « som den er-klausuler » er svært vanlige ved omsetning av brukte boliger. Forutsetningen for at selgeren kan påberope seg ansvarsfraskrivelsen, er imidlertid at han har opptrådt lojalt ved å gi kjøperen alle relevante opplysninger om eiendommen som han selv er eller burde vært kjent med. Eiendommen kan også ha mangel selv om selgeren har oppfylt sin informasjonsplikt, men det forutsetter et mer åpenbart misforhold mellom salgsgjenstandens tilstand og det kjøperen kunne forvente.

       Kjøper har prinsipalt påberopt avhendingsloven § 3-7 og gjort gjeldende at det ble tilbakeholdt viktige opplysninger om eiendommen som selgerne ikke hadde rimelig grunn til å være uvitende om. Subsidiært anfører de at det foreligger mangel i henhold til avhendingsloven § 3-9 andre punktum fordi eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med.

       Lagmannsretten legger til grunn at det først og fremst er manglende drenering og fuktsikring av grunnmur og betongsåle mot bakenforliggende skråning som nå påberopes som reklamasjonsgrunn. Denne mangelen anføres å ha medført skader i form av fukt og muggvekst i det store soverommet i underetasjen. Nærmere to tredeler av prisavslagskravet refererer seg til denne posten. Det er foretatt total fornying av utvendig drenering samt renovering av det store soverommet, inkludert utskifting av vindu med lysgrav. I tillegg kommer vanninntrengning på kryploftet med tilhørende fuktskader på loft og i etasjeskille over kjøkken og bad, mindre angrep av fukt og muggsopp i de små soverommene samt skjevheter i stuegulvet. Andre tidligere anførte feil og mangler ved eiendommen er ikke opprettholdt som reklamasjonsgrunn for lagmannsretten.

      Kjøper gjør gjeldende at grunnmuren mot den tilliggende skråningen og hele betongsålen ikke hadde adekvat drenering, og at dette var hovedårsaken til problemene med fukt og muggsopp i det store soverommet. Lagmannsretten stiller seg tvilende til dette.

       Det er for det første ikke sannsynliggjort at dreneringen ikke er gjort i samsvar med de funksjonskrav og byggetekniske krav som gjaldt i byggeåret 1974. Det gjaldt ikke noe krav om drensrør ved selvdrenerende grunn, og mineralullplater kunne brukes på vegg under terreng. Det var ikke vanlig med papp. Jord og sprengstein er i utgangspunktet selvdrenerende, men løse partikler kan i årenes løp synke ned og pakke seg sammen, noe som gjør dreneringen mindre funksjonell. Lecamuren i bakkant av treplattingen vil begrense tilførselen av overflatevann inn mot murveggen. Slik eiendommen er plassert i utpreget bratt og terrassert terreng med fjell under, ser det ut til at betongsålen er plassert inn i ei utsprengt steinfylling tildekket med pukk, slik at den støpte konstruksjonen fungerer som fundamentering/grunnmur under bygningen. Overflatevann fra skråningen bak vil da trenge ned i grunnen og bli ført under betongkonstruksjonen, slik at vanninntrengning i konstruksjonen i utgangspunktet ikke burde være noe problem. Hvis manglende drenering av grunnmur og såle hadde vært en generell svakhet ved bygget, ville en ventet at det også hadde blitt avdekket fukt- og soppskader i det tilliggende vaskerommet, noe som ikke er rapportert. Bortsett fra en nabo som har foretatt drensutbedring på grunn av særlig mye overvann fra bekk, er det ikke avdekket fuktskader på grunnmuren hos andre i husrekka.

       Takstmann Strøm skriver i sin rapport om dette blant annet:

       Lagmannsrettens slutter seg til Strøms vurdering på dette punktet. Retten mener det er mest sannsynlig at fuktinntrengning bak panel og tapet på soverommet mot terreng henger sammen med utettheter rundt det innsatte vinduet og for grunn lysgrav, noe som tilsier et mer avgrenset og lokalt problem. Dette rommet har opprinnelig vært bygd som bod, og hele underetasjen synes å ha hatt manglende ventilasjon. Det er da ikke overraskende at lufta i rommet kunne oppleves som fuktig hvis det ikke ble sørget for god sirkulasjon.

       Når det gjelder de to små soverommene i underetasjen, der det var blitt avdekket fukt og muggsopp på avgrensede områder i gipsplater på veggene, er det grunn til å tro at skadene skyldes kondens. Høy innvendig luftfuktighet og luftlekkasje under bunnsvill kan gi kuldebru som medvirker til kalde innvendige overflater langs gulvene. Møblering tett mot yttervegg kan medvirke til å forsterke kondensproblemet. Lagmannsretten er enig i at det burde vært tettet mellom bunnsvill og grunnmur, men i forhold til byggeskikken rundt 1974 er det vanskelig å betegne forholdet som en vesentlig byggeteknisk feil. Uansett antas utbedringskostnadene her å være beskjedne. Strøm har vurdert disse til 10 000 kroner.

       Det synes ikke å være uenighet om at takkonstruksjonen og loftet led av noen byggetekniske feil, som medførte noe fukt og sopp på loftet. Takstmann Strøm har beskrevet forholdet slik:

       Lagmannsretten bemerker at yttertaket ble omtekket i 1998, hvor det ble lagt ståltakplater. Undertaket ble trolig også skiftet. Kjøper har som følge av fuktskader skiftet gipsplater i himlingen over badet og deler av kjøkkenet. For øvrig er retten enig i Strøms beskrivelse og vurdering. Totale faktiske kostnader til reparasjon av loftet er opplyst å utgjøre litt under 79 000 kroner.

       Det er endelig påberopt skjevheter i gulvet i overetasjen. Etasjeskillet er i støpt betong med massivt furugulv lagt flytende. Lagmannsretten legger til grunn at gulvet faller noe fra veggene inn mot midten, og at avviket enkelte steder er på inntil 15 millimeter. Der det er store planavvik, kan det også registreres et viss svikt. Årsaken til at gulvet ikke er i vater, kan være at forskalingen/understøttelsen ble fjernet for tidlig under byggingen, samtidig som betonggulv normalt vil bli noe nedbøyd over tid. Lagmannsretten mener at forholdet ligger innenfor de toleransekrav som gjaldt for nye bygg på oppføringstida. Skjevhetene har liten praktisk betydning og har ikke innvirkning på møblering eller bruken av boligen. Ved utskifting av eksisterende gulv anbefales likevel at gulvet avrettes. Etter rettens vurdering er gulvets tilstand innenfor det en med rimelighet kan forvente i et hus av slik alder. De tiltak som bør iverksettes ved eventuell omlegging av gulvet, overstiger ikke det som må påregnes i slike tilfeller.

       Kjøper har prinsipalt påberopt avhendingsloven § 3-7. Bestemmelsen pålegger selgeren å opplyse kjøperen om alle relevante omstendigheter ved eiendommen som denne kjente eller måtte kjenne til. Det legges til grunn at selgerens opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt. For å konstatere brudd på opplysningsplikten, kreves det imidlertid at selgeren har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt, det vil si at handlemåten utgjør et markant avvik fra forsvarlig opptreden.

       Lagmannsretten bemerker først at de omstendigheter som kjøper påberoper som feil og mangler ved eiendommen, alle gjelder skjulte forhold som ikke lar seg avdekke uten å foreta nærmere undersøkelser. Det legges til grunn at dette er tilfelle også for fukt- og soppskadene på loftet. For å kunne oppdage disse, måtte man ha foretatt en nøye inspeksjon av taket og loftsrommet. Heller ikke skjevheter i stuegulvet var synbare for det blotte øye, men krevde måling for å kunne konstateres.

       Det bemerkes dernest at omstendigheter som etter lagmannsrettens vurdering ikke representerer noen feil eller mangel ved eiendommen, i utgangspunktet heller ikke kan anses omfattet av selgerens informasjonsplikt. Dette kan likevel stille seg annerledes hvis det gjelder omstendigheter som er symptomer eller indikasjoner på alvorlige tilstander, eller det gjelder forhold som selgeren forstår at kjøperen er særlig opptatt av. Det kreves at selgeren opptrer lojalt.

       Selger har forklart at de i sin eiertid fra 2003 ikke merket noen problemer med fukt eller soppvekst verken i underetasjen eller på kryploftet. Alle soverommene nede var i bruk uten at de reagerte på spesiell lukt eller fuktighet i rommene. Loftet ble brukt til oppbevaring, blant annet av bøker og klær, uten at det ble oppdaget skader i form av flekker eller lukt. Tidligere eier har som vitne forklart at det heller ikke i hans tolv år lange eiertid, ble registrert noen slike problemer med huset. Etter lagmannsrettens syn er det ikke belegg for at manglende drenering eller vanninntrengning i grunnmuren var noe utbredt eller velkjent fenomen i husrekka, selv om det til tider hadde vært problemer med at det kom mye overflatevann fra skråningen bak. Det forhold at en av naboene hadde hatt problemer med vannlekkasje og tilbakeslag av kloakk fra rør i undergrunnen, er etter rettens syn uten relevans for den aktuelle eiendommens tilstand.

       Etter lagmannsrettens syn er det ikke grunn til å mistenke at selgerne forklarer seg uriktig om sitt kjennskap til eller erfaring med påberopte negative forhold ved eiendommen. Dette gjelder både tegn på fuktinntrengning i underetasjen og på loftet og byggetekniske feil, herunder påviste skjevheter i stuegulvet. Det er ikke holdepunkter for at Molander og Aspaker har opptrådt illojalt ved overdragelsen, og kjøper kan ikke gis medhold i sin prinsipale anførsel om ansvar i medhold av avhendingsloven § 3-7.

       Spørsmålet blir så om det foreligger mangel i henhold til § 3-9 andre punktum, jf kjøpekontraktens punkt 8. Vilkåret er her at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering, og misforholdet mellom forventbar og faktisk tilstand må være utvilsomt. Det legges til grunn at vesentlighetskravet består både av et kvantitativt og et kvalitativt element. Dersom utbedringskostnadene utgjør mer enn 3-6 prosent av kjøpesummen, kan det kvantitative elementet være oppfylt. Det avgjørende blir da om de feil som forekommer, er av slik art og betydning holdt opp mot eiendommens karakter og standard, at det er naturlig å snakke om et vesentlig kvalitativt avvik.

       Det vises blant annet til dommene i Rt-2002-1425 og Rt-2010-103.

       I nærværende sak legges som nevnt til grunn at det forelå byggetekniske feil og mangler ved taket og loftet som kjøperne har utbedret for i alt 79 000 kroner. Lagmannsretten gjør ikke noe fradrag her for standardforbedring, selv om flytting av loftsluke fra våtrom er en bedre byggeteknisk løsning. Videre forelå lekkasje rundt vindu på det store soverommet som det legges til grunn skyldtes dårlig utført håndverk da vinduet ble innsatt, antakelig før 1990. Lagmannsretten mener at dette forholdet kunne vært tilfredsstillende utbedret for ca 30 000 kroner. Hvis også mindre fuktskader på grunn av kondensering i de to små soverommene regnes med, der kostnadene settes til 10 000 kroner, blir de samlede reparasjonskostnadene for relevante feil ca 120 000 kroner, som utgjør knappe 4 prosent av kjøpesummen.

       Etter lagmannsrettens syn er det således tvilsomt om det rent kvantitative elementet er oppfylt. Lagmannsretten tar ikke endelig stilling til dette spørsmålet, idet heller ikke det kvalitative elementet etter rettens vurdering kan anses oppfylt. Når man ser bort fra manglende drenering og fuktsikring av grunnmur og betongsåle, som lagmannsretten mener at ikke utgjør noen mangel, er de påviste avvikene relativt begrensede, og de er enkle og rimelige å rette. Det dreier seg ikke om noen gjennomgripende eller avgjørende svakheter ved eiendommen som tilsier at kjøperne fikk et vesentlig dårligere hus enn det var grunn til å regne med.

       Lagmannsretten konkluderer med at feilene ved huset verken enkeltvis eller samlet utgjør noen vesentlig mangel etter avhendingsloven § 9-3andre punktum. Kjøperne har da ikke krav på prisavslag. Da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag etter avhendingsloven § 4-14, vil kjøper heller ikke ha krav på erstatning.

       Etter dette forkastes anken, idet lagmannsretten også slutter seg til tingrettens kostnadsavgjørelse.

       Ankemotpartene har vunnet ankesaken og har krav på å få sine nødvendige sakskostnader dekket av motparten, jf tvisteloven § 20-2 første ledd. Det foreligger ikke særlige grunner som tilsier at det gjøres unntak, jf § 20-2 tredje ledd. Prosessfullmektigen har levert kostnadsoppgave, der salæret er oppgitt til 105 600 kroner og vitneutgifter 17 494 kroner, i alt 123 094 kroner. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.

       De ankende parter, som har tapt saken, må også bære rettens utgiftene til fagkyndige meddommere. Salæret fastsettes særskilt.

       Dommen er enstemmig.

                                                                                ***

Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 12 års erfaring. Vi tilbyr juridisk bistand i slike saker over hele landet. 

Dersom du har behov for en advokat i sak om eiendom, er du du velkommen til å sende oss et kontaktskjema eller ringe oss på tlf  22 20 50 40. 





 

Våre tjenester:
- Kartlegging og løsning av tvister som gjelder fast eiendom
- Reklamasjon ved kjøp og salg av bolig  
- Reklamasjon ved kjøp av håndverkertjenester